开题报告范文样本(开题报告格式要求)

本文是一个面向国有企业的硕士学位论文模型和面向国有企业的函授毕业论文模型。

文/王云华上海益民商业集团有限公司市场开发部

国有企业现有商业房地产的保值增值不仅关系到国有资产的保值增值，也关系到国有企业的长期稳定发展。同时，对于加快上海商业转型升级，提高商业综合竞争力，加快国际消费城市建设，乃至加快上海城市更新和保护都具有积极意义。从实际出发，分析了上海国有商业地产的经营现状，阐述了国有企业现有商业地产保值增值的紧迫性和重要性，并从“充分发挥市场配置资源的作用”的角度，提出了探索和创新国有企业现有商业地产保值增值的新途径。 这是上海成为国家改革开放领导者的重要起点，具有经济和政治双重意义。

一、上海国有企业存量商业地产的基本情况

上海市区的两级国有企业在上海市中心地区拥有大量商业地产。这些商业地产股票大部分属于上海商贸领域的上市国有企业，包括上海物资贸易、安百里股票、老凤翔、东方创业、外高桥、益民股票、新世界、兰生股票、徐家汇、上海900等。以及上海的大型国有控股集团，如光明集团、九石集团、上海医药等。

这些现有的商业地产可分为三类:一类是国有企业建造和购买的各种商业地产，包括商场、购物中心、街头商店、办公楼等。第二类是国有企业通过改建和扩建厂房和仓库获得的商业街商店和创意办公楼，或利用厂房和仓库占用的土地建造的各种商业地产，以及在轨道交通等基础设施建设期间获得的商业地产，如地下商业广场等。三类是国有企业通过政府行政划拨和资金注入、国有企业间联合管理和置换、优秀现代历史保护建筑的改建和扩建，并经政府确认具有商业用途而获得的各类产权房和公共非住宅使用权房。

二、上海国有企业存量商业房地产的保值增值需要重视

(一)上海国有企业商业地产企业存量状况令人担忧

上海国有企业商业地产的存量具有混合经营的态势，大致可以分为三类。首先，是市场化运作。这些物业大多位于市区和核心商业区的核心地段。它们曾经“在一家商店里很难找到”。其经营形式包括自营、与第三方联合经营、委托经营或招租经营。通过市场化运作，这种存量商业地产的价值维持和增值得到了一定程度的保证，但也有先天的产权配置缺陷等原因。限制房地产的进一步保值增值。第二，国有企业将其用于自用或保障性目的。此类房地产主要包括国有企业拥有的办公楼、个体经营的商业街商店、政府临时安置和设立公益性养老机构使用的房地产。这种房地产在租金结算等方面与市场不一致，房地产的市场价值被削弱。没有保证保持和增加房地产的价值。第三，涉及重大市政工程，空置或商业功能受损。为了配合市政搬迁和avoi

面对现代综合商业地产竞争量的大幅增加，以及居民消费行为升级和电子商务蓬勃发展的影响，上海国有企业商业地产存量存在住房年限长、产权配置滞后、资产管理缺失、运营模式单一等问题。此外，由于自身精细化经营能力的缺乏，导致商业地产租赁困难重重，租金增长越来越弱，甚至有下降趋势。保持和增加房地产价值的压力十分突出。此外，国有企业遗留下来的许多问题，如公司股权结构不佳、管理层缺乏激励机制、人员冗余多、自主经营权有限等，制约了企业绩效的释放，阻碍了优秀人才的市场引进和战略转型的推进。

三、上海国有企业存量商业地产的保值增值意义深远

(一)有利于进一步深化国有资产改革，完成“推进国有企业改革的国有资产改革核心任务”

自《国资改革20 条》发布以来，上海在优化国有资产配置、推进混合改革、搭建国有资产运营平台等方面逐步形成了“上海模式”。商业和贸易领域的国有企业已经成为地方改革的先锋。因为它们具有高资产价值和良好流动性的特点，所以也是完全有竞争力的行业。在低繁荣时期加快转型改革，将对推动国家整体改革的力度和速度发挥先锋作用。在实践层面，尤其应该指出的是，通过政府行政划拨和住房注入成为上海国有企业固定资产的现有商业地产的账面净值已经非常小，甚至出现了贬值。当混合所有制改革时，必然会涉及到重新估价的问题。因此，上海国有企业保持和增加现有商业地产的价值以避免国有资本的流失就显得尤为重要。

(2)有利于加快上海商业转型升级，加快国际消费城市建设。

近年来，受国内经济增长放缓、居民消费行为变化、新旧业态竞争加剧的影响，商业发展遇到了许多新情况、新问题，正在进行全面而深刻的调整和变革。上海商业积极适应经济发展新常态，坚持发展转型、发展转型，商业转型升级成果进一步显现。国有企业现有商业地产区位稀缺、历史文化价值高、整体集中开发改造价值大，对加快上海商业转型升级、提高商业综合竞争力、加快建设国际消费城市具有重要意义。

(三)有利于上海城市保护的更新改造，提升商业发展价值

根据上海城市总体规划中“建设用地零增长”的要求，城市更新将成为提高上海可持续城市建设的主要途径。在城市资源和环境的严格约束下，适应内涵增长和创新发展将成为未来的发展方向。在上海城市建设快速发展的过程中，商业网点，尤其是国有企业现有的商业地产，逐渐成为城市建设和城市更新的重要载体。国有企业现有的商业地产大多位于城市核心地段和核心商业区，包括一些旧的历史建筑和传统工业厂房的改造，为商业网点的规划和建设腾出了空间。例如，新天地和思南大厦，作为上海的城市更新，改造和保护的例子，注重历史邪教的有机结合

物业管理是整个国有资产管理体系的基本执行层，是资产管理的基础。对于城市核心区和核心商业区的这类物业，我们不仅要强化物业的区位优势，还要因地制宜地不断完善物业配置，如建设立体车库，增加停车位，扩大供电，修复给排水管道等。围绕固定品牌和消费者需求，不断提升物业配置，通过高端物业管理吸引优质客户，逐步树立品牌意识，为现有商业物业的维护和增值提供帮助。

同时，我们要摒弃原有的“各种不可能”的僵化思维，以开放、合作的理念引领现有商业地产的运营。从打破规章制度、因地制宜入手，对现有有条件的商业地产进行细分，完善资产配置，以满足品牌品位较高、表现能力较强的品牌的经营需求。例如，淮海中路国泰电影院东侧属于历史风貌保护区，临街商铺为上下两层独立单元。面积相对较小。在引入“温柔的怪物”和“亚塞尔”的过程中，为了满足进口品牌在店铺规模和内部的要求，相邻店铺的隔墙和部分楼层被打开，既保留了历史细节，又引入了国际潮流品牌，实现了双赢。

路线二:科学租赁管理提高精准运营水平

积极推进租赁商户商业业态转型，发展差异化经营。引导购物中心进行差异化定位，增加体验型和服务型业态，实现商务、旅游、娱乐、娱乐一体化发展。支持百货商店增加自有品牌商品的比重，发展成为以主题为基础的独立百货商店。鼓励品牌专卖店通过引进创新技术和跨界理念进行创新转型，升级为品牌屋和沙龙等整合形式，加强与客户的互动，提高服务附加值。

根据消费需求的变化，投资促进和运作不断调整。基于年度水平效应(即平均每平方米年营业额)，严格选择固定商户，以确保固定商户能够真正受到消费者的欢迎，并获得合理的租金回报。积极调整品牌结构，形成品牌互补或品牌聚合，增强顾客粘性。实现“旺铺”带动“冷铺”。例如，淮海中路(思南路-茂名南路)路段通过引入“8秒钟”和“绅士怪兽”等流行品牌，吸引了大量年轻顾客。它逐渐转向年轻的趋势和生活方式，改变了过去流行的模式，增加了顾客横穿马路的频率。这不仅会促进商业运作的成功，还会促进房地产的维护和增值。

同时，要前瞻性地创新空置闲置房地产的招商模式，暖巢养凤。随着《关于加快科技创新中心建设的22条意见》及后续配套政策的实施，我们应借鉴风险投资的运作过程，成立专项运营公司选择项目，将部分现有商业地产租赁给创意团队，明确使用租赁收入入股，并获得创意项目的一定比例股权或优先购买权。或者通过促进创造性项目的增长并成功获得高投资回报。这不仅是“以产权为纽带，积极推进产融结合，加快产融等各类资本优化配置”的积极实践，也有利于上海国有企业现有商业地产运营和创意产业的整合与发展。

路线三:注重增值管理，优化协调发展

目前，国内商业地产开发商正在积极探索成熟商业地产的资产管理，大致可以归结为标准REITs、准REITs和特殊资产管理计划。新城控股以10.5亿元人民币将上海青浦五岳广场项目转让给郑东资产管理有限公司，为青浦五岳广场设立专项资产支持计划。财产证券化。这是首个针对商业地产领域大型商业综合体的房地产资产证券化项目。这也为国有企业商业地产公司探索轻资产运营模式提供了重要参考。上海创新设立了上海国有企业改革ETF基金，有利于盘活国有资产存量、推进上海国有企业混合所有制改革、高管股权激励、员工持股计划等。释放国有企业活力，为房地产保值增值提供更多选择。

五.结论

坚持旧的方式可以支撑有形的财产，但不能阻挡财产的贬值。上海国有企业只有更加积极地走向市场，通过资产管理不断完善资产配置，通过创新经营模式确保长期效益，才能为现有商业地产的长期保值增值提供最坚实的保障。“在游泳中学会游泳”。这正是“紧紧围绕市场在资源配置中发挥决定性作用深化经济体制改革”在上海国有企业存量商业资产保值增值领域的有效实践，可以为全国深化国有资产改革探索更多可复制的经验。

国有企业论文参考文献:

国有企业论文

企业期刊

企业文化杂志

企业管理论文5000字

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本文认为，上述文章是关于经典国有企业专业的典型文章，可作为国有企业和国有企业在国有企业、价值维护与增值、股票等方面的论文开题报告和论文题目撰写的参考。