营改增后房地产业税率(营改增对房地产企业的影响)
本文是一篇关于房地产企业和一般纳税人以及增值税和会计处理的毕业论文题目的范文。
房地产开发企业在经营管理活动中准确把握“营利性”政策至关重要。它不仅能有效规避涉税风险，还能合法降低运营成本。本文以一系列“营改增”规定为基础，结合房地产企业(普通纳税人)典型业务的——个老项目，探讨增值税的会计处理。
首先，焦点分析
“营改增”后，房地产企业财务和税务处理的难点主要集中在新旧项目的划分、计税方法的选择、土地成本的扣除、增值税的预缴、会计科目的选择和纳税申报等方面。
(一)新老项目的划分
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(《国家税务总局公告》2016年第18号，以下简称《公告》第18号)明确规定:“对于旧房地产项目，首先，《建筑施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日之前；第二，虽然“建筑施工许可证”没有注明合同的开工日期，或者根本没有取得“建筑施工许可证”，但建筑工程合同中注明的开工日期在2016年4月30日之前符合这两个条件的是旧的房地产项目，其余的是新的。正确划分新旧项目是房地产开发企业合理选择计税方法的前提。
(2)纳税计算方法的选择
《第18号公告》规定，对于普通纳税人开发的旧项目，可以选择一般计税方法或简单计税方法，但一经选择，36个月内不得再次变更。新项目只能选择一般的计税方法。需要注意的是，简单计税方法是房地产企业(普通纳税人)老项目的一种选择，并不是强制性的。随着旧项目的不断竣工和交付，这一过渡性政策将逐步退出历史舞台，最终被一般的税收计算方法所取代。对于小规模纳税人，简单的计税方法只能用于新项目和旧项目，如表(1)所示。
(3)房地产开发企业土地成本扣除成本主要由土地成本、主要建筑安装成本和资本化利息费用组成，其中土地是房地产项目开发中最重要的成本。近年来，土地平均成本约占总成本的30%，这一直是房地产开发企业的主要成本。由于“营改增”承担着结构性减税和经济刺激的重任，土地成本的扣除是不可避免的。因此，《第18号公告》明确规定，当房地产开发企业达到纳税义务发生时间时，允许从其对应的销售金额中扣除土地成本，并按销售建筑面积比例法分摊土地成本，以“全部扣除”。但是，如果采用简单的计税方法进行计税，则相应的地价不得扣除。
(4)增值税预付款
自1994年我国深化城镇住房制度改革以来，预付款制度已成为房地产企业解决资金短缺的重要手段。在“营业税”时代，房地产企业的纳税义务发生在收到预付款的当天。然而，如果在“营业税改增”后继续沿用这种做法，就会出现投入与产出“不匹配”的问题。因此，第18号公告将房地产开发企业的纳税义务推迟至房屋交付或产权转让时发生。与此同时，为确保税收的统一存储，防止大量欠税的发生，公告还规定，普通纳税人以预付款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预付款时，应预付3%的增值税。对于普通纳税人和小规模纳税人，预收增值税的计算公式如表(2)所示。
(5)会计科目的选择
由于财政部于2016年7月8日发布的《关于征求（关于增值税会计处理的规定）意见的函》(以下简称“征求意见稿”)仍存在诸多不完善之处，财政部于2016年12月3日发布了《关于印发（增值税会计处理规定）的通知》(财快[〔2016〕22号，以下简称“22号文件”)。与《征求意见稿》相比，笔者认为《22号文件》有两个亮点:一是明确指出简单计税法和一般计税法是两个独立的会计制度，与笔者的观点一致；二是将“简单计税”从原来的科目提高到二级科目，使简单计税方法名副其实。房地产开发企业(普通纳税人)应设置的主要会计科目、次要会计科目(明细科目)和会计科目(栏目)见表(3)。
(6)纳税申报表
在申报纳税过程中，财政部、国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》号文件(财税[2016]36号，以下简称“36号文件”)明确规定，房地产开发企业(普通纳税人)当月自行开发的房地产项目销售，须按3%的预缴率在次月在项目所在地预缴税款，预缴后在组织所在地申报纳税。因此，跨地区经营的房地产开发企业可能面临在项目现场预付税款，然后在组织现场申报纳税的问题。此外，他们必须及时申报缴纳城市维护建设税和教育费附加。
上述一系列“营改增”的政策变化，必将对房地产开发企业的会计和税务处理产生更大的影响。下面笔者通过案例分析房地产开发企业(普通纳税人)的“营改增”综合实践。
二。个案分析
华联实业有限公司(以下简称“华联公司”)是在A市设立的房地产开发企业，主营业务为房地产开发和商品房销售，为增值税一般纳税人。
(a)案例介绍
2016年3月1日，公司通过竞标获得了位于b市的一块土地，该土地已准备用于房地产开发和自销。该公司计划出售总面积为2万平方米的土地，并支付了6000万元(契税等)。)的土地出让金。该公司于4月30日开始施工。2017年1月，公司取得预售许可证，当月将提前销售开发的产品，预售面积1600平方米。2017年1月，以30万元的价格和5.1万元的增值税购买了100吨钢材。买方拌制的水泥，标价为20万元，增值税为6千元；施工企业建设工程价款1000万元，增值税110万元。上述所有款项都已通过银行支付。2017年2月10日，华联公司将向项目所在地的B市预缴税款，并于2月15日向公司注册地的A市申报税款。(假设企业没有其他业务)
由于华联公司在b市开发的房地产项目于2016年4月30日开工，虽然距离5月1日只有一天，但仍然是一个老项目。对比表(1)显示，对于出售自己开发的旧项目的房地产开发企业(普通纳税人),计税方法可以是一般计税方法，也可以是简单计税方法。因此，本文分别用这两种方法来分析营业税改增后房地产开发企业的税收和税收待遇。
(2)一般税收计算方法
根据本法，华联公司的纳税计算、预缴、申报及相关会计处理如下(单位:万元，下同):
(1)2017年1月将采购钢材、商品水泥和项目资金。
借:开发成本——建筑安装1 050.00
应交税金——应交增值税(进项税)115.70
贷款:银行存款1，165.70
(2)2017年1月，已收到预售款并已计提税款。对于这部分的财税处理，实践中主要有差别处理法和完全处理法。
差异处理方法。在这种方法下，本月华联公司按规定允许扣除的土地价格应被称为
本月应缴纳的产品税=(总价和超价费用-本月允许扣除的地价)83019 (1 11%) × 11%等于(2000-480)83019(1 11%)×11%=1563(10000元)。
借款:银行存款2，000.00
信用:预付款1，849.37
应交税金——应交增值税(销项税)
150.63
全面治疗法。在这种方法下，根据收到的预售款全额计算产品税金额，然后计算与本月允许扣除的土地价格相对应的增值税。
收到预付款后:
借款:银行存款2，000.00
积分:提前2000.00元
应计产品税:
2000 \u( 111%)×11%=198.2(10000元)贷款:提前198.20
贷方:应付税款——增值税198.20
上述应计增值税按华联公司收到的预售款全额计算。这个月允许扣除的地价没有包括在销售税中，这显然包括了更多的税收支出。
本月允许扣除的土地价格对应的增值税
等于480 ÷ 11% (11%) × 11%=47.57(万元)。
借款:33，354应付税款，47.57应付增值税(销项税)
信用:预付账户47.57
(3)2017年2月10日，华联公司向项目所在地b市预缴税金。
预付增值税为2000 \u( 111%)×3%=5405(10000元)
借款:应付税款33，354，预付增值税54.05
贷款:银行存款54.05
根据财政部、国家税务总局财税[2016]74号《关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》的规定，提供跨地区建设服务并出售房地产的纳税人，在建设服务发生地和房地产所在地预缴增值税时，应以预缴增值税为计税依据，按照城市维护建设税适用税率和教育费附加税率就地缴纳城市维护建设税和教育费附加
假设甲、乙两个城市的维护建设税率均为7%，则可以计算出华联预付增值税时应计提和支付的城市维护建设税和教育费附加。计算过程如表(4)所示。
借款:税费① 6.48
贷方:应付税款6.48
借款:应付税款6.48
贷款:银行存款6.48
(4)2017年2月15日，华联公司向组织所在地的A市申报纳税。
华联公司应付的增值税为150.63-115.70-54.05=-191.12(万元)，将在下一期扣除。由于下一期仍有增值税需要抵扣，华联公司不需要额外申报城市维护建设税和教育费。
(3)简单计税法
根据本法，华联公司的纳税计算、提前还款、申报及相关会计处理如下:
(1)2017年1月将采购钢材、商品水泥和项目资金。
获得独家增值税时:
借:开发成本——建筑安装1 050.00
应纳税额——待认证的进项税115.70
贷款:银行存款1，165.70
待认证的进项税额经税务机关认证后:
借入:开发成本——建筑安装115.70
贷项:33，354应付税款，115.70应付增值税(转出进项税)
(2)2017年1月，已收到预售款并已计提税款。应计增值税为2000÷1.5%×5%，95.24元。
借款:银行存款2，000.00
贷方:预付款1，904.76
应付税33，354简单税95.24
同时，华联公司应根据应交增值税计提相应的城市维护建设税和教育费附加。计算过程如表(5)所示。
(3)2017年2月10日，华联公司向项目所在地b市预缴税金。
预缴增值税为2000 \u( 15%)×3%=57.14(万元)。
借款:应付税款33，354英镑，预付增值税57.14英镑
信用:银行存款57.14
同时，华联公司应根据提前缴纳的增值税缴纳城市维护建设税和教育费附加。计算过程如表(6)所示
借款:应付税款6.85
贷款:银行存款6.85元
(4)2017年2月15日，华联公司向组织所在地的A市申报纳税。
可申报增值税等于95.24-57.14=38.10(人民币10，000元)。
借款:33，354应付税，用于简单的税务计算38.10
贷款:银行存款38.10
根据表(5)和表(6)，城市维护建设税和教育费附加t
根据18号公告，预付增值税时应填写《增值税预缴税款表》。本文以华联公司的简单计税方法为例，如表(7)所示。
在华联公司注册地a市进行纳税申报时，应特别注意预付款完税凭证的原件和复印件。
三。结论
由于自身经营的影响，房地产开发企业具有发展规划性、复杂性、周期性和投资额巨大的特点，这使得房地产开发企业在“企业对企业”后的征地、开发和预售等各方面的财税处理极其复杂。本文分析了“企业对企业”后房地产开发企业财税处理的重点，认为“企业对企业”后房地产开发企业增值税的财税处理虽然模糊，但只要准确把握政策精神，“工欲善其事”，仍可达到“偷工减料”的境界。
房地产企业论文参考资料:
工商管理毕业论文范文
企业期刊
企业文化杂志
企业管理论文5000字
企业文化杂志
企业文化论文
摘要:本文是一篇关于经典房地产企业的范文，可供一般纳税人参考，也可作为增值税和会计硕士、学士学位论文参考。这也是论文题目的写作参考。
黑曼巴 